Οι τιμές εκκίνησης αυξάνονται ή μειώνονται ποσοστιαία ανάλογα με τους παράγοντες που επηρεάζουν αυξητικά ή μειωτικά την αξία των ακινήτων, όπως για τα διαμερίσματα η παλαιότητα, η θέση στο οικοδομικό τετράγωνο ή στον όροφο της πολυκατοικίας, για τα καταστήματα η εμπορικότητα δρόμου, το πατάρι, το υπόγειο, για τα αγροκτήματα η καλλιεργητική αξία, η τουριστική ή παραθεριστική σημασία και άλλα.
Για τον προσδιορισμό της φορολογητέας αξίας των ακινήτων που μεταβιβάζονται με αντάλλαγμα ή αιτία θανάτου, δωρεάς ή προίκας, λαμβάνονται υπόψη οι τιμές εκκίνησης, που είναι καθορισμένες από πριν κατά ζώνες ή οικοδομικά τετράγωνα και κατ’ είδος ακινήτου, όπως αστικό ακίνητο, μονοκατοικία, διαμέρισμα, κατάστημα, αγρόκτημα και άλλα.
Οι τιμές εκκίνησης αυξάνονται ή μειώνονται ποσοστιαία ανάλογα με τους παράγοντες που επηρεάζουν αυξητικά ή μειωτικά την αξία των ακινήτων, όπως για τα διαμερίσματα η παλαιότητα, η θέση στο οικοδομικό τετράγωνο ή στον όροφο της πολυκατοικίας, για τα καταστήματα η εμπορικότητα δρόμου, το πατάρι, το υπόγειο, για τα αγροκτήματα η καλλιεργητική αξία, η τουριστική ή παραθεριστική σημασία και άλλα.
Οι τιμές εκκίνησης και οι συντελεστές αυξομείωσής τους καθορίζονται με αποφάσεις του Υπουργού Οικονομικών, μετά από εισήγηση Επιτροπών που αποτελούνται από οικονομικούς υπαλλήλους, μηχανικούς του Υπουργείου Δημοσίων Έργων, εκπροσώπους της Τοπικής Αυτοδιοίκησης, εκπροσώπους του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδας και άλλα πρόσωπα. Αυτό ορίζει η διάταξη της παραγράφου 1 του άρθρου 41 του Ν 1249/1982, όπως τροποποιήθηκε και ισχύει σήμερα.
Ομοίως, το άρθρο 41Α του Ν 1249/1982 ορίζει τον τρόπο καθορισμού της αξίας ακινήτων σε περιοχές που δεν ισχύει το αντικειμενικό σύστημα προσδιορισμού της αξίας τους, είτε αυτές είναι εντός είτε εκτός σχεδίου πόλης. Έτσι, με αποφάσεις του Υπουργού Οικονομικών καθορίστηκαν σταδιακά ζώνες με αξία γης και συντελεστές αυξομείωσής τους, οι οποίοι προσδιορίζουν τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά του οικοπέδου ή γηπέδου, όπως σχήμα, δυνατότητα εκμετάλλευσης και άλλα, ώστε να υπολογίζεται αντικειμενικά και η αξία γης. Ομοίως, καθορίστηκαν σταδιακά και τιμές αφετηρίας κόστους κατά είδος οικοδομής και περιοχή, των τιμών γης κατά ζώνες και των συντελεστών αυξομείωσής τους.
Στο άρθρο 4 του Ν 4223/2013 περιγράφεται ο τρόπος υπολογισμού του κύριου φόρου ιδιοκτησίας ακινήτων (ΕΝΦΙΑ) για κτίσματα, ειδικά κτίρια, οικόπεδα και γήπεδα. Κοινό στοιχείο του μαθηματικού τύπου βάσει του οποίου προκύπτει ο παραπάνω αναφερόμενος φόρος είναι η γεωγραφική θέση του φορολογητέου εμπραγμάτου ή ενοχικού δικαιώματος επί ακινήτου. Άλλοτε ανατρέχουμε στην τιμή ζώνης, άλλοτε στο συντελεστή οικοπέδου και άλλοτε στο συντελεστή αξιοποίησης οικοπέδου (που καθορίζονται βάσει Υπουργικών Αποφάσεων δυνάμει της εξουσιοδοτήσεως του άρθρου 41 του Ν 1249/1982).
Με απλά λόγια, τα στοιχεία που δηλώνουμε στο Ε9 μεταφέρονται αυτόματα στον μαθηματικό τύπο που αντιστοιχεί στο είδος του ακινήτου και πολλαπλασιάζονται με τους ειδικούς συντελεστές (βασικός φόρος, συντελεστής παλαιότητας κτίσματος, συντελεστής απομείωσης επιφάνειας, συντελεστής ορόφου, συντελεστής πρόσοψης, συντελεστής βοηθητικών χώρων, συντελεστής ημιτελών κτισμάτων, συντελεστής ειδικών κτιρίων, συντελεστής φόρου, συντελεστής θέσης, συντελεστής χρήσης, συντελεστής απαλλοτρίωσης, συντελεστής κατοικίας, συντελεστής άρδρεσης κλπ ) που η Διοίκηση καθορίζει ανά γεωγραφική ζώνη προκειμένου να βρεθεί ο φόρος που αναλογεί σε κάθε ακίνητο ξεχωριστά.
Κάπως έτσι πιστεύεται ότι υλοποιήθηκε η αρχή της αναλογικότητας, της φορολογικής ισότητας και της καθολικότητας του φόρου η οποία ωστόσο δεν αποκλείει την διαφορετική φορολογική μεταχείριση κατηγοριών φορολογουμένων, εφ’ όσον η μεταχείριση αυτή δεν είναι αυθαίρετη, αλλά στηρίζεται σε γενικά και αντικειμενικά κριτήρια, ανταποκρινόμενα στις ιδιαίτερες συνθήκες υπό τις οποίες τελεί κάθε κατηγορία.
Σε εκτέλεση των με αριθμό ΣτΕ 4003/2014 και ΣτΕ 4446/2015 αποφάσεων του Συμβουλίου της Επικρατείας εκδόθηκε η ΠΟΛ.1009/18.1.2016 (ΦΕΚ Β’ 48/20.1.2016) η οποία ίσχυσε αναδρομικά από την 21η Μαΐου 2015. Μεγάλος αριθμός πολιτών άσκησε αιτήσεις ακυρώσεως ενώπιον του ΣτΕ κατά της προμνηθείσας ΠΟΛ, θεωρώντας πως οι νέες αντικειμενικές αξίες είναι λανθασμένες. Ήδη για τις αιτήσεις ακυρώσεως πολιτών που προσέβαλαν την τιμή ζώνης εντός της οποίας (ζώνης) βρίσκονται τα ακίνητά τους – και όχι ως προς τις τυχόν περιεχόμενες στην προσβαλλόμενη πράξη κανονιστικές ρυθμίσεις για άλλες ζώνες – έχουμε τις πρώτες αποφάσεις του ΣτΕ, οι οποίες δημοσιεύονται σήμερα στον κόμβο (ΣτΕ 2066/2016, ΣτΕ 2067/2016, ΣτΕ 2068/2016, ΣτΕ 2069/2016).
Στις αποφάσεις αυτές το Συμβούλιο της Επικρατείας μας υπενθυμίζει την πάγια του νομολογία αναφέροντας πως αίτηση ακύρωσης κατά μίας μη ατομικής διοικητικής πράξης δεν μπορεί να ασκήσει ο οποιοσδήποτε αλλά απαιτείται και πρέπει να θεμελιωθεί -κατά τρόπο αρκούντως ειδικό και σαφή- προσωπικό, άμεσο και ενεστώς έννομο συμφέρον του αιτούντος. Τέτοιο συμφέρον έχει αυτός που επικαλείται και αποδεικνύει την κατά το χρόνο κατάθεσης του σχετικού δικογράφου ιδιότητά του ως κυρίου για παράδειγμα ορισμένου ακινήτου σε περιοχή στην οποία ισχύει το αντικειμενικό σύστημα και, περαιτέρω, ως νόμω υπόχρεου για τους κατ’ αρχήν υπολογιζόμενους βάσει των αντικειμενικών αξιών φόρους (ΤΑΠ και ΕΝ.Φ.Ι.Α.).
Σε όλες τις αποφάσεις ωστόσο το Συμβούλιο της Επικρατείας έκρινε πως οι αιτούντες δεν απέδειξαν το εάν είναι και σήμερα κύριοι ακινήτων τα οποία κείνται εντός των ζωνών των οποίων την τιμή αμφισβητούν. Προς τούτο (βάσει των διατάξεων που διέπουν την ομοδικία διέταξε χωρισμό δικογράφων και) όρισε νέα δικάσιμο την 14η Δεκεμβρίου 2016 προκειμένου να παρασχεθεί η δυνατότητα να τεκμηριώσουν νομίμως και επαρκώς το έννομο συμφέρον τους και στη συνέχεια να εξετασθεί η «ουσία» της υποθέσεως.
Στον αντίποδα των αιτήσεων ακυρώσεως ενώπιον του ΣτΕ έχουμε ένα μεγάλο αριθμό φορολογούμενων που κατέθεσαν ενδικοφανή προσφυγή και αίτηση αναστολής ενώπιον της ΔΕΔ κατά των ατομικών πράξεων προσδιορισμού του ΕΝΦΙΑ με την αυτή ακριβώς επιχειρηματολογία, ότι δηλαδή οι τιμές ζώνης βάσει των οποίων υπολογίσθηκε φόρος που αναλογεί στα εμπράγματα ή ενοχικά δικαιώματα που διατηρούν σε ακίνητα είναι ανακριβής. Τόσο όμως οι ενδικοφανείς προσφυγές, όσο και οι αιτήσεις αναστολής (ορθώς) απορρίπτονται καθώς οι διατάξεις του άρθρου 63 του Ν 4174/2013, όπως έχουν ερμηνευθεί από τη Διοίκηση δεν επιτρέπουν ενδικοφανή προσφυγή κατά πράξης διοικητικού προσδιορισμού του φόρου, που εκδίδεται με βάση στοιχεία που έχουν παρασχεθεί από τον φορολογούμενο σε φορολογική του δήλωση.
Επιπρόσθετα η ΔΕΔ τονίζει πως για τον προσδιορισμό του ΕΝΦΙΑ η Διοίκηση υποχρεούται, σύμφωνα με το άρθρο 4 του ν. 4223/2013, μεταξύ άλλων και σε εφαρμογή των διατάξεων του άρθρου 41 του ν. 1249/1982 περί αντικειμενικού τρόπου προσδιορισμού της φορολογητέας αξίας των ακινήτων, καθώς και των εν ισχύ αποφάσεων του Υπουργού Οικονομικών περί αναπροσαρμογής των αντικειμενικών αξιών, οι οποίες προσβάλλονται παραδεκτώς μόνο ενώπιον του ΣτΕ με αίτηση ακυρώσεως (ενδεικτικά αναφέρουμε ΔΕΔ Αθηνών 3455/14.10.2016). Πιθανολογούμε πως τα Διοικητικά Δικαστήρια θα επικυρώσουν την αιτιολογία απόρριψης των εν λόγω ενδικοφανών προσφυγών.
Κλείνοντας θεωρούμε σκόπιμο να επισημάνουμε την προβληματική που δημιουργείται για το σύνολο των φορολογούμενων που διαφωνούν με την αξία των φορολογητέων με ΕΝΦΙΑ ενοχικών ή εμπραγμάτων τους δικαιωμάτων. Κάθε ακίνητο έχει ιδιαίτερα χαρακτηριστικά τα οποία δεν είναι σε άμεση συνάρτηση μόνο με τη ζώνη εντός της οποίας κείται, τον όροφο και το έτος κατασκευής. Η αξία ενός ακινήτου, ιδίως η εμπορική είναι συνάρτηση περισσοτέρων παραγόντων από αυτούς που στην αρχή του άρθρου αναφέραμε. Ο σημαντικότερος, η ενεργειακή του απόδοση. Έτσι για παράδειγμα, ένα διαμέρισμα με διπλά κουφώματα και ανατολικό – μεσημβρινό προσανατολισμό δεν μπορεί να έχει την αυτή αντικειμενική και εμπορική αξία με ένα διαμέρισμα, ακόμα κι αν βρίσκεται στην αυτή πολυκατοικία εάν έχει παλαιού τύπου κουφώματα και είναι βορεινό.
Ομοίως, αν το πρώτο διαμέρισμα του προηγούμενου παραδείγματος διαθέτει ατομική θέρμανση (φυσικό αέριο ή πετρέλαιο) δεν μπορεί να έχει την αυτή αξία με κάποιο που θερμαίνεται με σόμπα πετρελαίου. Ομοίως, ένα ειδικό κτίριο που πληροί άριστες ενεργειακές προδιαγραφές δεν μπορεί να έχει την αυτή αξία με όμορο, ενεργοβόρο, του αυτού εμβαδού.
Εργαλεία ικανά να προσδιορίσουν με μεγαλύτερη ακρίβεια τη φορολογητέα αξία ενός εκάστου εμπραγμάτου ή ενοχικού δικαιώματος επί της ακίνητης περιουσίας υπάρχουν.
Ελπίζουμε σύντομα και ανεξάρτητα από το τι θ’ αποφανθεί το Συμβούλιο της Επικρατείας για το οικονομικό έτος 2016, ο τρόπος υπολογισμού του ΕΝΦΙΑ να επανεξετασθεί.
